歡迎來到林俊銘地政士事務所
- 我們專注於提供全面的不動產服務，涵蓋土地登記、測量、稅務、法拍、提存及文件撰寫等領域，並提供繼承、信託、贈與或不動產相關法律諮詢及規劃等。我們秉持誠信與專業，致力於為客戶解決各類不動產業務問題，並提供專業可靠的建議與方案，讓您在處理相關事務時輕鬆無憂。
專業服務
土地登記代理
我們接受您的委託，完成您的不動產買賣、贈與、繼承或其他不動產取得、喪失、變更移轉後的產權過戶手續，全程秉誠信原則，忠實、透明快速、完成您的委託。
土地測量服務
代理您向不動產所在地地政事務所申請土地鑑界或建物測量，提供專業土地測量，確保準確的土地或建物數據。
合約撰寫與認證
為買賣、租賃或其他不動產的法律行雙方撰寫不動產契約及相關文件，確保合法性與保障雙方權益。
不動產信託登記
運用不動產信託制度，使您的不動產在信託制度下可以如您所願，安心地照顧您指定的受益人，不會被不正當抵押或出售，還可以隔代移轉財產，富過三代
不動產繼承或拋棄繼承
當家人離世，可以按照遺囑、協議或法規保障繼承人應有的權利，受到應有的保障；或依程序向法院聲請拋棄繼承，避免背負龐大的債務，維護自身權益
不動產法拍諮詢與代理
從不動產法拍市場取得您想要自住或投資的不動產，已是您購買不動產的另一個主要選擇方向。因為在此拍賣的不動產具有產權清楚、免仲介費、拍定價較市價至少低2成以上的優點，但也因無法入屋查看，屋況不透明，而且買方無瑕疵擔保請求權，也可能肇生得不償失的風險。我們可以接受您的委託，協助您快速了解不動產法拍程序，評估法拍物件利益與風險，依客戶委託代標物件及辦理產權過戶
不動產贈與或遺贈
在節稅及按照客戶意願的雙重目標下，協助客戶完善不動產移轉規劃，按照您的意願將不動產贈與或遺贈給您指定的人，忠實有效達成您產權移轉的目的
不動產貸款、增貸、轉貸
協助您向銀行或金融機構進行不動產貸款、增貸或轉貸，了解市場利率的變化、房屋的增值空間、以及您的財務狀況。了解這些貸款方式的差異和條件，可以幫助您做出更明智的財務決策。
農地過戶辦理
農地涉及我國糧食安全，政府在保護農地上立下許多法規，所以農地過戶無論買賣或贈與，皆與一般不動產移轉迥異不同，其中涉及如農舍套繪、農舍承受人須取得無自用農舍證明、農舍與農地按同比例移轉、農業用地作農業使用證明取得、農業設施申請容許使用諸多規定，如不全般了解，可能產生巨額土地增值稅負、無法買賣、贈與或其他不利於當事人的情事。所以當您要辦理農地產權移轉時，就是要找專業的地政士來辦理。有任何問題，都歡迎洽詢本事務所處裡。
專屬不動產諮詢
我們為您提供全面性的不動產法律諮詢，針對市場需求進行個別化方案設計，確保您作出正確的不動產資產決定。
常見問題
不動產買賣流程與稅務規劃
一般房屋買賣流程，從簽約至繳納房地合一稅買賣流程如下： 步驟1：簽約 買方合意後就會進行簽約程序，通常由地政士下先核對雙方身分，確認雙方對房屋買賣各項條件有無問題，並於當天確認房屋產權情況，若都沒有問題就可以簽約。 步驟2：用印 完成簽約的2周內，買賣雙準備好相關資料，並將印鑑章交由地政士蓋章。若買方有貸款需求，應於此時決定房屋貸款銀行，並進入房屋貸款流程。 步驟3：完稅 地政士或買賣雙方準備文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅，待稅捐機關核發稅單，地政士就會通知買賣雙方要繳納的稅款，雙方支付稅款即可。 步驟4：過戶 繳稅完成後，地政士會協助辦理所有權移轉登記，買方交付尾款，完成房屋買賣過戶流程： 步驟5：交屋 過戶後的1～2天即可約定交屋時間，買賣雙方要一起查驗房屋，確認尾款支付，買方點交重要物品，沒有問題就算完成房屋買賣程序。 步驟6：申報繳納房地合一稅 個人交易符合房地合一稅課徵標的的房屋或土地，應於房屋或土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，由賣方自行填寫申報書並向該管稽徵機關辦理申報繳納。未依規定辦理申報：處新臺幣3,000元 以上30,000元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，惟前開兩項罰鍰擇一從重處罰。
瞭解更多資訊共有不動產的分割方式
所謂的「共有土地」，在法律上可以分為「公同共有」及「分別共有」兩種狀態，可不可以分割? 要怎麼分割?才能最大程度的維護個共有人的權益。每個個案都有不同的情形，歡迎洽詢由我們為您找出最佳分割方案。
如何標購法拍屋?應準備事項及潛在風險有哪些?怎樣做才不會踩雷?
購買法拍屋的流程包括查詢、實地勘查、投標和繳款，事先了解程序並需注意潛在風險，才能帶來預期的利益。每個法拍物件都須經過仔細評估，歡迎洽詢我們，為您說明並降低風險，帶給您預期的利益。
如何妥慎規劃不動產信託?
不動產信託是一種將不動產交由受託人管理的法律安排，廣泛應用於財產管理、稅務規劃、資產保護等領域。在台灣，不動產信託受《信託法》及相關法令規範，如何妥慎不動產信託才能財富傳承，富過三代?或做自己的安養規劃?例如祖父母之財產為避免不孝子女兒取得，可於生前以契約方式他益信託予受託人，並指定孫子為「受益人」。俟孫子成年後再歸屬取得；或是以立遺囑的方式設立信託，受益人及歸屬人為孫子，信託期間為孫子成年時止。且信託財產具有獨立性，不屬於遺產，沒有繼承順位問題。若您對不動產信託有興趣了解，歡迎洽詢，由我們為您做出最佳的信託規劃。
其他不動產法律及稅務問題
不動產牽涉的法律或稅務交錯複雜，如再加上家庭或其他人文因素，往往傷透腦筋，最好尋求專業協助，共同找出最佳解決方案。
不動產及稅務情報
公益出租人專區
政府推行公益出租人政策，主要是希望透過提供減稅誘因，鼓勵房東把房子出租給有需要的人，若您有房子要出租並有意願把房子出租給符合政府租金補助資格的房客，只要經過申請與審核通過，就可以取得「公益出租人」身分，享有各種稅金優惠
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財政部推動遺贈稅修法
財政部近期正式預告遺產及贈與稅法修正草案，這項修法被視為廣大繼承人的救星。過去法律規定，被繼承人死亡前 2 年內贈與配偶或子女等親屬的財產，都必須「視為遺產」併入總額課稅，卻常發生「先生送錢給配偶，子女卻要幫忙繳稅」，甚至發生遺產稅比領到的錢還多的不合理情況。財政部推動此次修法，確保稅負歸屬更趨合理。
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五大銀行新增房貸 去年跌破8千億
房市管制措施發酵，2025(去)年六都買賣移轉棟數僅20.5萬棟，年減高達24.6％，創單一年度史上最大跌幅，並反映在五大銀行新增房貸。中央銀行22日公布2025五大銀行新增房貸金額，全年僅7,694.49億元，跌破8,000億元大關，年減達3,937.7億元或33.9％，降幅符合央行期待。
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內政部公布114年下半年租金統計 同步推出視覺化查詢平台 強化市場透明化
內政部指出，為提供民眾更直觀便捷的租金資訊查詢服務，特別開發建置「租金查詢平台」，民眾可於平台的地圖上點選位置、輸入地址或以大專院校進行「定位查詢」；也可以縣市、鄉鎮市區進行「行政區查詢」。兩種方式皆可依不同租屋型態(全部類別、整戶(層)、獨立套房、分租套(雅)房)、屋齡(30年以上、未滿30年)及環域半徑(1公里、2.5公里、5公里)篩選查詢範圍內最新租金總價四分位數，快速掌握該地區租金價格情形。同時，也可透過「租屋案件分布熱區圖」，查詢租賃案件集中區域，快速鎖定適合租屋地點，進一步評估合理租金負擔。新推出的租金查詢平台，可至以下網址(https://moisagis.moi.gov.tw/rent/)查詢使用。
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公告115年發生繼承或贈與案件適用遺產稅、贈與稅之免稅額、不計入遺產總額之金額、各項扣除額及課稅級距金額
財政部說明，依遺產及贈與稅法第12條之1規定，遺產稅、贈與稅之「免稅額」、「被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，不計入遺產總額之金額」、「被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及身心障礙特別扣除額」、「課稅級距金額」，每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10％以上時，自次年起按上漲程度調整，調整金額以萬元為單位，未達萬元者按千元數四捨五入。上開各項金額依稅法規定按消費者物價指數上漲程度評估後公告，適用於115年發生之繼承或贈與案件。
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立即找到你家的土地地籍跟建物資料
內政部地政司為提供民眾便捷的空間資訊服務，於97年開發「地籍圖資網路便民服務系統」，以本部建置完成之全國土地基本資料庫，提供以地號、建物門牌、村里等方式查詢土地位置，再與NLSC、正射影像(航照圖)及OSM結合應用。於104年修改開發之系統，提供更友善之服務介面，擴大便民效益。
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不動產防詐三寶
「地政防詐新三寶」，築起不動產安全堡壘 近年來，不動產詐騙案件頻傳，詐騙集團利用個資外洩、偽造文書、假投資詐騙、冒名登記等手法，造成民眾財產巨大損失。屏東縣政府呼籲縣民朋友們辦理不動產交易時應提高警覺，亦可主動申辦「地政防詐新三寶」服務，為自己不動產安全添加防護屏障。 第一寶「第二類謄本住址隱匿」（隱私保護機制）：土地所有權人申辦後，第二類謄本上所有權人住址部分隱匿，避免他人藉此取得所有權人完整地址，達到「事前」防詐效果。第二寶是「地籍異動即時通」（即時監控機制）：民眾申辦後，當不動產進行買賣等12項案件時，系統將即時以簡訊或電子郵件方式通知所有權人或指定對象，隨時掌握地籍變動情況，防範不法異動風險，達成「事中」阻詐目的。第三寶是民眾可申請「指定送達處所」（法律文件送達保障機制），作為「事後」反詐措施，可以國內特定門牌地址向地政機關申請做為登記機關公文書之送達處所，避免漏收重要文件，防堵他人冒領。
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房地合一稅2.0專區
110年7月1日起，個人交易下列項目所得須按新制課稅： 1.105年1月1日以後取得房地。 2.105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。 3.105年1月1日以後取得預售屋及其佳落基地。 4.符合一定條件之股份或出資額。
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實價登錄
政府推動實價登錄係為促進不動產交易資訊透明化，買賣雙方如能充分掌握合理價格，就不易誤買錯賣，交易糾紛較不易產生，雙方之權益即能得到保障，並能健全不動產市場發展。為解決過去不動產交易資訊不足問題，100年12月30日總統公布平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例修正條文，規定交易權利人（買方）、地政士或不動產經紀業（含仲介業及代銷業）應向主管機關申報登錄不動產買賣、租賃及預售屋成交案件實際資訊，自101年8月1日開始實施實價登錄制度，經歷108年7月31日修法，調整為以權利人及義務人（買賣雙方）為申報義務人，且申報時機調整為併同移轉登記辦理，並依違法情節調整買賣案件罰則區分輕重。 今為精進實價登錄制度，提升交易資訊透明，平均地權條例於110年1月27日經總統修正公布，變革重點包括門牌及地號完整揭露、預售屋全面即時申報、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則，並增訂預售屋銷售前申報備查建案資訊及定型化契約、預售屋紅單交易納管等規定。新制自110年7月1日施行，不動產交易資訊將更透明、即時、正確，並防杜有心人士刻意透過資訊缺乏或不實進行哄抬炒作，促進不動產市場健全發展。
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國土測繪圖服務雲
「國土測繪圖資服務雲」是由內政部國土測繪中心所建置與維運的地理資訊服務平台，全名是「國土測繪圖資服務雲平台」，目的是整合、管理並提供各類地理空間資料與測繪圖資，讓政府部門、企業或民眾可以方便查詢、下載、應用這些地圖與相關資料。主要功能與服務包括，地圖圖台服務，提供多種底圖（如電子地圖、正射影像、等高線圖等）可在線瀏覽，支援圖層疊加與基本查詢。圖資下載，提供各類圖資的下載服務，例如：地形圖、正射影像圖（空照圖）、地籍圖、行政區界圖等。圖資API服務，提供針對開發者提供 API（如 WMS、WMTS、WFS 等），可將圖資應用整合至第三方平台或應用程式。即時更新與資料開放，提供最新的測繪成果，並符合政府開放資料的政策，讓資料更透明、易於再利用。
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認識以房養老
以房養老，全名為「不動產逆向抵押貸款」，意思是：你將名下的自住房屋抵押給銀行，銀行每月撥款給你，讓你退休後有固定收入可以使用。 與傳統房貸不同，它是「貸款人收錢、銀行出錢」的概念。直到申請人過世或契約到期，銀行才會收回本金與利息，必要時可能會透過法拍房屋處理。
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